클래스101 챕터2 아파트 실전 투자 비법 - 김제경 소장

입지는 등급으로 가는 거야

목적성에 맞게 상급지, 하급 지를 구분해야 됨
나의 목적성은 수익률인지 상승률인지 기준을 세워야 된다.
지역을 선택함에 있어 간결하게 할 수 있게 입지분석, 등급으로 가는 거야!  
강남 3구=서초, 강남, 송파
마용성=마포, 용산, 성동
....
서울 외곽=노도강, 금관 구(노원, 도봉, 강북)(금천, 관악, 구로)
동급으로 카테고리를 분류, 카테고리 내에서는 비슷하게 움직인다는 걸 알 수 있다.
마포구가 좋은지, 성동구가 좋은지 따지는 건 의미가 없음, 오르는 건 같이 오르기 때문에
똑같은 등급선=똑같은 움직임

등급은 통계 사이트에서 5년 전 가격을 살펴보면서 비슷한 가격대에서 얼마  올랐는지 비교하며 등급 나눔 그룹별로 나눠보는 게 좋음(호갱 노노
똑같은 등급 내에서는 향후에 등급이 올라갈 등급을 선택하는 게 좋음(개발 호재가 있는 곳)

나에게 주는 과제  10월 셋째 주까지 해서 올려놓기
- 내가 거주하고 있는 지역의 등급을 정리해보자
같은 가격 흐름을 보여주는 곳을 찾아서 그룹을 정리해주기
=> 서울 25자 치구 분류해보자
- 관심 있는 그룹, 자금선에 맞는 그룹에 개발호재가 있을 거 같은 곳, 좀 더 개발호재가 있을 거 같은 곳 정리해보자

등급은 나눠봤는데 왜 얘네들이 상급지 일까?

1시 신도시-노태우 전 대통령 때 추진한 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 그중 일산과 분당이 가장 인기 많았음, 일산과 분당의 가격차이가 벌어진 이유는 강남 접근성 때문에
지하철도 강남까지 연결된 게 중요.
강남에서 멀어질수록 가격이 떨어지는 걸 볼 수 있음
경기도 수용성(수원, 용인, 성남) 어지간한 서울보다 강남 접근선이 더 가까운 걸 확인할 수 있음(경기 남부권), 그래서 입지를 볼 때 경기도 나름이라는 걸 따져서 입지분석
강남 접근성이 더 좋은 곳이 금액이 높아질 가능성이 높다!
내가 생각했을 때 타 지역의 강남(핵심 키)은 어디인지 찾아볼 필요도 있음

경희궁자이 아파트는 왜 비쌀까?(직주근접성)

3대 업무지구
CBD:중심 업무지구-타이틀 종로구, 일자리가 어마어마하다. 전통적인 직장가
충정로-서울역-광화문역-시청-을지로-종각-종로-동대문-충무로
YBD여의도
GBD강남
경희궁자이는 CBD에서 희소성이 있다.
고소득 일자리 주변 입지(직주근접성 수요자에 의해 높은 가격 형성)
일자리 많아 질곳, 제2의 판교는 어딜까 생각해보기

학군, 인프라 등도 다른 요소도 있으나
가장 중요한 기준점은 강남 접근성, 직주근접성

공부할게 너무 많다. 사실 3대업무지구도 처음 들어 왔고, 근처 경희궁자이가 비싼 아파트란걸 알았지만 주변시세에 비해 이렇게 많이 비싼지는 몰랐다. 그만큼 관심이 없었던.. 허나 이렇게 하나하나 입지분석해가면서 기준점에 벗어나는 애들을 보며 얘는 왜 집값이 높을까? 하는 고민거리를 하다보면 성장되어있을거라 생각한다. 일단 서울 자치구 등급을 나눠보자!